租房还是买房计算教程：房价涨幅、房贷利息、持有成本和首付机会成本怎么算
一句话答案
买房净成本 = 首付机会成本 + 利息与持有成本 − 房屋增值；租房成本 = 累计房租。300 万元房子、首付 30%、利率 3.2%，假设房价 10 年不涨、月租 6,000 元，10 年下来租房比买房省约 36 万元；房价每年涨几个百分点，结论可能反转。
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计算器怎么比
- 买房：首付和月供的机会成本（这笔钱拿去投资能赚的收益）、房贷利息、每年持有成本（物业费、维修、税费等），减去比较期末房屋的净值；
- 租房：每月房租，按年涨幅递增；
- 两边净成本低的一方更划算。
用计算器算
- 填房子信息：打开 租房还是买房计算器，填写“房价”“首付%”“房贷利率%”和“贷款年限”。
- 填持有成本和涨幅：“持有成本%/年”填物业费、维修等占房价的比例；“房价年涨幅%”填你的假设。
- 填租房信息：填写“月租”和“房租年涨幅%”。
- 填投资收益和年数：“投资收益%”是首付如果不买房能拿到的年收益；“比较年数”填打算住多久，下方显示买房净成本、租房总成本和结论。
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哪些假设最关键
| 参数 | 往哪边影响 |
|---|---|
| 房价年涨幅 | 涨得越多，买房越划算；下跌时买房净成本明显增加 |
| 租售比（月租 ÷ 房价） | 租金越低于房价，租房越划算 |
| 投资收益率 | 首付拿去投资的收益越高，买房的机会成本越大 |
| 比较年数 | 住得越短，买卖税费和利息占比越高，租房更有利 |
| 房贷利率 | 利率越高，买房成本越高 |
建议把房价涨幅分别填 −2%、0%、3% 各算一次，看结论是否稳定。
计算器没有算的
- 买房时的契税、中介费等一次性支出，见 购房总成本；
- 卖房时的税费和交易成本；
- 公积金贷款利率更低、个税专项附加扣除等因素。
想看房贷每期本金和利息，见 房贷还款计划表；机会成本的原理见 现值终值教程。
常见问题
“投资收益%”填多少合适？
可以填你实际能稳定拿到的收益，例如定期存款或稳健理财的利率。填得过高会让买房显得不划算。
房屋净值是什么？
比较期末的房价减去还没还完的贷款本金。
计算结论能作为买房依据吗？
只能作为参考。房价和收益都是假设值，现实中的变化可能完全不同。